Les dangers de l’allongement de l’endettement
22/01/2019

Thumbnail [16x6]

Les derniers chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA sont venus confirmer la tendance. La durée moyenne des prêts immobiliers s’allonge. Les ménages français se sont endettés à 18,8 ans (226 mois), au quatrième trimestre 2018, selon les données publiées par l'Observatoire Crédit Logement/CSA. « On a jamais connu des durées aussi longues », a commenté l'économiste Michel Mouillart, qui décortique les données de l'Observatoire. Des chiffres qui viennent confirmer ceux de la Banque de France.

Jusqu’à présent, c’est la baisse des taux d’intérêt – qui rend le coût du crédit moins cher, permettant donc aux acquéreurs d’emprunter plus et d’acheter plus cher – qui a permis d’amortir en partie la hausse vertigineuse des prix dans les grandes villes françaises. Mais la fête est finie. Les taux ont touché un plancher. Ils ne descendront pas plus bas. 

En revanche, les prix continuent de grimper. Dans la foulée des records de 2017, l'année 2018 aura été un bon cru pour le marché immobilier, malgré un ralentissement de l'activité constaté dans le neuf. Dans l'ancien, les premiers chiffres publiés par les professionnels font état d'une bonne tenue des transactions : entre 3 et 4 % de hausses selon les chiffres publiés par les réseaux d’agences. En conséquence, le nombre total des ventes devrait avoisiner le score de 2017, à 858 000 transactions, selon les Notaires. Quant au prix moyen au mètre carré, il aurait progressé de 1,9% contre 2,6% un an plus tôt.

Après avoir fortement assoupli les conditions de crédit, notamment en acceptant des financements sans apport, c’est désormais par l’allongement des prêts que les banques veulent solvabiliser les acheteurs.

Selon les statistiques de l’observatoire Crédit Logement-CSA la part de la production de prêts sur plus de 30 ans n’est que 0,3 %, mais elle est en très légère hausse début 2018. En revanche, ces mêmes statistiques montrent que les crédits sur des durées de 25 à 30 ans représentent plus de 30 % de la production, contre 17 % en 2015.

Le retour des prêts immobiliers longue durée

Et certains professionnels de s’inquiéter déjà du « retour des prêts immobiliers sur 35 ans » !

Les professionnels jurent leurs grands dieux que l’on n’ira pas plus loin. Voire. En 2007, les mêmes courtiers péroraient dans la presse en annonçant l’arrivée des prêts à 40 ans au Crédit immobilier de France et même à 50 ans à la banque espagnole Kutxa. Une offre poussée en France par les réseaux de courtiers comme CAFPI. 10 ans après la crise des « subprimes ». Tout est oublié. L’euphorie est revenue ! Les conditions d’une nouvelle explosion de la bulle immobilière aussi !

En France, les prêts sont souscrits à taux fixes. Le montant à rembourser est donc constant tout au long du prêt. Mais le principal piège de la longue durée est l’amortissement extrêmement lent du prêt. Les premières années, l’emprunteur ne rembourse quasiment que des intérêts et très peu de capital. Le prix de revente sera amputé du montant de la dette. En cas de baisse des prix, le fruit de la revente peut même être inférieur à la dette. Les banques ont compris le risque. Elles limitent d’ailleurs drastiquement la possibilité de transférer son prêt sur un autre bien.

Une tendance qui inquiète le Haut Conseil de Stabilité Financière. Ce dernier considérait en fin d’année que si « le niveau des risques pour les ménages et les établissements de crédits reste contenu, il nécessite de maintenir une vigilance renforcée sur l’évolution des conditions d’octroi de crédits et la tarification des crédits immobiliers par le secteur bancaire, dans un contexte où les pratiques commerciales des établissements peuvent en faire un produit d’appel. »

Autres articles

Les taux des crédits immobiliers ont encore baissé

En octobre, les taux des crédits immobiliers se sont établis à 1,33 % en moyenne, contre 1,41 % en septembre, selon l'Observatoire crédit Logement / CSA.

Hausse infime des taux d’emprunt

Selon le dernier baromètre Crédit Logement - CSA, le taux moyen des crédits, toutes durées confondues, a connu une hausse en mai, mais infime.

Boom du crédit immobilier

Le crédit aux particuliers est toujours en croissance et la renégociation de prêts immobiliers à un niveau record.